Zašto sa agencijom za nekretnine potpisujete Ugovor o posredovanju?

Jedno od pitanja koje agenti za nekretnine relativno često čuju jeste:

„Zašto moram da potpišem Ugovor o posredovanju?"

Nekada iza tog pitanja stoji samo želja klijenta da zna šta potpisuje, a nekada i određena doza nepoverenja – strah da će se potpisivanjem ugovora „vezati" za agenciju ili preuzeti obavezu koju možda nije želeo. Međutim, Ugovor o posredovanju nije formalnost koju je agencija sama izmislila, niti dokument čija je svrha samo da zaštiti pravo agencije na proviziju.

Posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti u Srbiji obavlja se upravo na osnovu Ugovora o posredovanju. To propisuje Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti. Prema članu 15. Zakona, ugovor zaključuju nalogodavac i posrednik, a nalogodavac može biti prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac, odnosno njihov punomoćnik. Ugovor se zaključuje u pisanom. Drugim rečima, kada ozbiljna i registrovana agencija traži da potpišete Ugovor o posredovanju, ona ne komplikuje proces – ona posluje u skladu sa zakonom.

Šta zapravo potpisujete?

Najjednostavnije rečeno, Ugovorom o posredovanju definišemo naš poslovni odnos.

Ko je angažovao agenciju? Za koju nekretninu ili kakvu kupovinu? Šta je zadatak agencije? Kolika je posrednička naknada? Kada se ona plaća? Koliko ugovor traje? Postoje li dodatne usluge i troškovi?

Zakon upravo zato propisuje šta ugovor naročito treba da sadrži: podatke o posredniku i njegovom broju u Registru posrednika, podatke o nalogodavcu, vrstu i bitne elemente posla za koji se posreduje, visinu, način i rok plaćanja posredničke naknade, rok važenja ugovora, kao i eventualne dodatne usluge i njihove troškove. Dakle, potpisom ne dajete agenciji „blanko ovlašćenje". Naprotiv. Stavljate na papir šta ste sa agencijom dogovorili.

Ugovor ne obavezuje samo klijenta – obavezuje i agenciju

Kada potpisujete Ugovor o posredovanju, ne preuzimate obaveze samo vi. Preuzima ih i posrednik. Član 16. Zakona detaljno propisuje obaveze posrednika. Između ostalog, posrednik treba da nastoji da pronađe i poveže nalogodavca sa potencijalnom drugom ugovornom stranom, da pruži objektivno mišljenje o ceni ili zakupnini u odnosu na karakteristike nepokretnosti i stanje na tržištu, izvrši uvid u dokumentaciju kojom se dokazuje pravo na nepokretnosti i upozori klijenta na određene rizike, terete, prava preče kupovine ili ograničenja u prometu. Posrednik takođe preuzima obavezu da obavi potrebne radnje radi prezentacije nekretnine na tržištu, omogući njeno razgledanje, posreduje u pregovorima, čuva određene podatke i obavesti nalogodavca o okolnostima značajnim za posao koje su mu poznate ili bi mu morale biti poznate. 

Zato Ugovor o posredovanju ne treba posmatrati kao:

„Potpisujem da bih morao da platim proviziju."

Mnogo preciznije je:

„Potpisujemo šta agencija radi za mene, pod kojim uslovima i koja prava i obaveze imamo jedni prema drugima."

Može li agencija da oglasi nekretninu bez ugovora?

Ne bi smela. Zakon izričito zabranjuje posredniku da oglašava prodaju ili izdavanje nepokretnosti za koju nema zaključen Ugovor o posredovanju, odnosno Ugovor o potposredovanju. Ovo je veoma važna stvar koju vlasnici nekretnina često ne znaju. Kada agent traži da sa vlasnikom prvo reguliše poslovni odnos, pa tek onda fotografiše, oglašava i nudi njegovu nekretninu tržištu, to nije znak komplikovane procedure. To je znak profesionalnog i zakonitog poslovanja. Sa druge strane, ako neko bez ikakvog ugovora preuzima fotografije vaše nekretnine, postavlja oglase, menja cenu, kontaktira potencijalne kupce i predstavlja se kao posrednik u njenoj prodaji, sasvim je opravdano da se zapitate na osnovu čega to radi.

Šta Ugovor znači za kupca?

Ugovor nije rezervisan samo za vlasnike koji prodaju nekretninu. Nalogodavac može biti i kupac. U tom slučaju ugovor definiše odnos između kupca i agencije koja za njega posreduje – od pronalaženja odgovarajuće nekretnine i organizovanja razgledanja do komunikacije sa drugom stranom, provere relevantne dokumentacije u okviru obaveza posrednika i samog posredovanja u pregovorima.

To je posebno važno zato što kupovina nekretnine nije isto što i kupovina običnog proizvoda. Kupujete imovinu velike vrednosti i ulazite u pravni posao koji za većinu ljudi predstavlja jednu od najvećih finansijskih odluka u životu. Zato je važno da znate ko je vaš posrednik i šta je njegova obaveza prema vama.

A šta je sa posredničkom naknadom?

I to mora biti jasno. Ugovor o posredovanju sadrži podatke o visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade. Zakon, pritom, propisuje kada posrednik stiče pravo na nju.

Po pravilu, pravo na posredničku naknadu nastaje u trenutku zaključenja ugovora za koji je posredovano, osim ako je ugovoreno da nastaje već zaključenjem predugovora. Zakon takođe propisuje da posrednik ne može zahtevati delimično plaćanje posredničke naknade unapred, pre zaključenja predugovora odnosno ugovora za koji je posredovao. To je još jedan razlog zbog kojeg je pisani ugovor važan: klijent unapred zna koliko usluga košta i kada nastaje obaveza plaćanja. Nema prostora za „nismo se tako dogovorili".

Da li potpisivanje ugovora znači da morate da kupite ili prodate nekretninu?

Ne. Ovo je jedna od najčešćih zabluda. Zakon izričito kaže da nalogodavac nije dužan da pristupi pregovorima sa osobom koju je posrednik pronašao, niti je dužan da zaključi posredovani pravni posao. Štaviše, odredba ugovora kojom bi se ugovorilo drugačije bila bi ništava. 

Dakle, ako ste vlasnik, Ugovor o posredovanju vas sam po sebi ne primorava da prodate nekretninu.

Ako ste kupac, ne primorava vas da kupite nekretninu koju ste pogledali.

On uređuje posredovanje, a ne oduzima vam pravo da odlučite da li ćete posao na kraju zaključiti.

Da li Ugovor automatski znači ekskluzivno posredovanje?

Takođe ne. Ekskluzivno posredovanje mora biti izričito ugovoreno. Ako ugovor sadrži takvu klauzulu, posrednik je dužan da nalogodavca posebno upozori na njeno značenje i pravne posledice. Zato je važno razlikovati običan Ugovor o posredovanju od ugovora kojim je dogovorena ekskluzivnost. Samo potpisivanje Ugovora o posredovanju ne znači automatski da ste nekretninu „dali ekskluzivno" jednoj agenciji.

Može li Ugovor o posredovanju da se otkaže?

Može. Zakon predviđa da ugovor prestaje istekom vremena na koje je zaključen, zaključenjem posla za koji je posredovano ili otkazom u pisanom odnosno elektronskom obliku. Ako drugačije nije ugovoreno, ugovor se zaključuje na godinu dana, a otkaz ne mora biti obrazložen i proizvodi pravno dejstvo kada bude dostavljen posredniku. Naravno, postoje situacije u kojima određene obaveze mogu postojati i nakon prestanka ugovora – na primer kada se ubrzo nakon otkaza zaključi posao koji je neposredna posledica prethodnog rada posrednika. Zato je, kao i kod svakog ugovora, važno pročitati njegove odredbe pre potpisivanja.

Ugovor nije znak nepoverenja. Upravo suprotno.

U poslu sa nekretninama često govorimo o desetinama ili stotinama hiljada evra. Zato ozbiljan poslovni odnos ne bi trebalo da se zasniva na:

„Dogovorićemo se."

„Znam ja tog agenta."

„Samo vi oglasite, pa ćemo videti."

„Ako se proda, lako ćemo za proviziju."

Profesionalan odnos podrazumeva da obe strane unapred znaju svoja prava i obaveze. Dobar Ugovor o posredovanju štiti i klijenta i posrednika. Klijent zna ko zastupa njegove interese u okviru ugovorenog posredovanja, šta može da očekuje od agencije, koliko usluga košta i pod kojim uslovima se obavlja.

Agencija, sa druge strane, ima jasno definisan nalog na osnovu kojeg može da uloži svoje vreme, znanje, marketing, kontakte i druge resurse u realizaciju posla.

Zato, sledeći put kada vam agent kaže da je potrebno da potpišete Ugovor o posredovanju, nemojte prvo pitati: „Zašto moram nešto da potpisujem?"

Bolje pitanje je:

„Šta ovim ugovorom dobijam i koje obaveze agencija preuzima prema meni?"

Profesionalni agent bi na to pitanje trebalo da ima vrlo jasan odgovor.

Jer Ugovor o posredovanju nije samo potpis klijenta ispod obaveze prema agenciji.

To je i potpis agencije ispod obaveze prema klijentu.

Danijela Sabljov Bačik

broj licence: 4441