Agencija upisana u registar posrednika pod red. br. 1415
Iako visoke cene kvadrata i neizvesnost oko kretanja kamatnih stopa često izazivaju dilemu kod potencijalnih kupaca stanova, najnoviji podaci pokazuju osetan rast kreditne aktivnosti. Da li strah od oscilacije Euribora i rekordi na tržištu mogu da utiču i na budućnost stanogradnje, odnosno, kupovine stanova na kredit? Dragan Mitrović iz Klastera nekretnina ističe za Insajder da je u uslovima ekstremnih tržišnih oscilacija nezahvalno davati dugoročne prognoze. Njegov savet potencijalnim kupcima je, međutim, jasan: "Ako vam stan treba - kupite ga odmah, ako vam ne treba - nemojte kupovati".
Mnogi kupci čekaju "savršen trenutak" kada će kamate biti najniže, ali stručnjaci podsećaju na cikličnu prirodu ekonomije. Na pitanje da li je sada pravo vreme za kupovinu stana na kredit, uprkos strahu od rasta Euribora, sagovornik Insajdera, Dragan Mitrović iz Klastera nekretnina, odgovara da se kupovinom stana na kredit ne može izbeći oscilacija ili rast Euribora ("cene novca"), odnosno, kamatne stope po kojoj kreditne institucije pozajmljuju novac jedna drugoj.
"Kretanje Euribora je periodično u ciklusima od nekoliko godina, pa kupci koji kupuju stanove na kredit gde je otplata 20 do 30 godina ne mogu izbeći rast ili sniženje Euribora. Bez obzira koliko je u određenom trenutku povoljan momenat i nizak Euribor, svakako će ih kroz period otplate dočekati i povećanje, tako da taj faktor ne bi trebalo da bude odlučujući kad je u pitanju dugoročni stambeni kredit", objašnjava Mitrović.
Iako je primećen skok udela kreditnih kupaca sa 24 na 31 odsto u poslednjem kvartalu, postavlja se pitanje da li ovaj trend signalizira poverenje u sistem ili strah da će cene u budućnosti biti još više, a samim tim - krediti za kupovinu stana još nedostupniji. Mitrović smatra da rast kreditne aktivnosti kupaca nekretnina signalizira nekoliko pojava na tržištu, a jedna od njih može biti i manje gotovog novca na tržištu i ušteđevinama.
"Rast kreditne aktivnosti signalizira više stvari istovremeno. Pozitivno je što uzimanje stambenih kredita više nije bauk kod naših kupaca, nego najbrži način da se reše porodične potrebe proširenja prostora, a s druge strane može biti i signal da je manje gotovog novca na tržištu i u ušteđevinama, što dugoročno može biti negativan signal za kupovnu moć i solventnost kupaca. Što se cena tiče, pokazalo se da su izuzetno otporne i na mnogo jače negativne ekonomske efekte, kojih je bilo prethodnih godina (pandemija, ratovi, ekonomske krize), tako da je nemoguće predvideti kako će to uticati na cene. U svakom slučaju, povećana potražnja uvek utiče na rast cena", kaže sagovornik Insajdera.
U trenutku kada su cene kvadrata na istorijskom maksimumu, ključno pitanje je kako će se eventualni dalji rast kamata odraziti na kućni budžet i mesečnu ratu kredita za stan. Sagovornik Insajdera kaže da je važno savetovati kupce i da se ne zadužuju do maksimalnog iznosa koji mogu trenutno da plate.
"Vrlo je bitno savetovati kupce da pri izboru kredita i oceni svoje kreditne sposobnosti ostave mesta za potencijalni rast kamatne stope, dakle da se ne zadužuju do maksimalnog iznosa koji mogu trenutno da plate. Kod dugoročnih stambenih kredita svakako dolazi do oscilacija, i nekoliko ciklusa povećanja i sniženja kamatne stope će ih svakako sačekati, pa je od presudnog značaja da ostave sebi prostora da i povećanu ratu kredita mogu da finansiraju. Nažalost, naše navike su da uvek uzimamo ono što jedva možemo da dohvatimo, pa dovodimo sebe u situaciju da smo ranjivi pri svakoj promeni, ukoliko nemamo rezervnu varijantu otplate i finansiranja. Dobar savetnik uvek klijentima preporučuje da se ne zadužuju maksimalno, da kupe manju i jeftiniju nekretninu, kako bi bili spremni i komotni u godinama kada povećanje kamatnih stopa naiđe", kaže Mitrović.
Podaci da je najskuplji kvadrat u Beogradu 2024. godine bio 11.811 evra, a u poslednjem kvartalu 2025. godine na Savskom Vencu dostigao vrtoglavu cenu od 15.298 evra često podgrevaju priče o, takozvanom, "pucanju balona" nekretnina. Međutim, realnost na terenu je drugačija, objašnjava sagovornik Insajdera.
"Takvih incidenata je oduvek bilo i biće, ali oni nemaju puno uticaja na tržište. To su posledice svetskog trenda gomilanja novca u uskim krugovima, pa takve kupovine označavaju i pokazivanje statusa, više nego razumne ekonomske odluke. Realno tržište je prosečna kupovna moć građana i 'normalne' cene kvadrata, koje nemaju veze s tim", objašnjava Mitrović.
Republički geodetski zavod saopštio je danas da se rast tržišta nepokretnosti u Srbiji nastavio i krajem 2025. godine, pa je ukupna vrednost ostvarenog prometa na tržištu nepokretnosti u četvrtom kvartalu prošle godine iznosila 2,4 milijarde evra.
Najveći udeo u ukupnoj vrednosti prometovanih nepokretnosti zauzima prodaja stanova sa 1,4 milijarde evra, sa učešćem od 61 odsto od ukupno prometovane vrednosti.
Prema tim podacima, za stanove u Beogradu je izdvojeno ukupno 768,5 miliona evra.
Iako udeo kredita u ukupnom prometu iznosi oko 14 odsto, njihov indirektni uticaj je presudan za likvidnost celokupnog sistema nekretnina u Srbiji. Sagovornik Insajdera, međutim, smatra da je udeo tih kredita "daleko veći", jer, kako objašnjava, jedan stambeni kredit aktivira lanac kupoprodaje.
"Mislim da je posredan uticaj kredita daleko veći od 14 odsto, pošto jedan stambeni kredit aktivira lanac kupoprodaje od 3, 4, 5 nekretnina u nizu, tako da su moje procene da bi bez stambenih kredita promet bio manji i za 70-75 odsto. Banke su naučile lekcije iz 2008. godine i od tada mnogo bolje prilagođavaju svoje kamatne stope tržištu na kojem posluju, tako da prate povećanje plata i prilagođavaju svoj proizvod tako da ste zadnjih 15 godina sa prosečnom platom mogli kupiti nekretninu iako su cene stalno u porastu. Mislim da će se to i nastaviti, osim ukoliko se ne dese neke ozbiljnije geopolitičke promene i krize, koje bi se prenele i na naše tržište", ističe on.
Česta dilema je da li se više isplati plaćati rentu ili ratu kredita. U 2026. godini, matematika je jasna, ali razlozi za kupovinu su često dublji od same mesečne uštede.
"Rentiranje je kod nas odavno neisplativo, jer su prosečne rente pokrivale cenu nekretnine tek za 25 do 30 godina, i to ako ništa ne uložite u to vreme u nekretninu i nemate nijedan dan kada nije pod rentom, što je apsolutno nemoguće. Kupovina nekretnine za rentiranje kod nas je pre svega način da se novac sačuva, jer su na našem tržištu nekretnine i dalje najsigurnije i najstabilnije ulaganje i zaštita ušteđenog kapitala", smatra Mitrović.
Ulaganje od 176 miliona evra u građevinsko zemljište i primena zakona "Svoj na svome" mogli bi, potencijalno, doneti preko potrebnu stabilizaciju i pad cena nekretnina kroz povećanu ponudu na tržištu. Ipak, stručnjaci upozoravaju da globalni ekonomski pritisci i ranije oscilacije takve prognoze čine nezahvalnim.
"Sa druge strane, visoke cene kvadrata nisu isključivo pojava na našem tržištu, već prate dešavanja u Evropi i Americi, gde je stanje vrlo slično. Imajući na umu praktično nekontrolisano štampanje novca već godinama unazad od strane svih najvećih svetskih centralnih banaka, vrlo je upitno da li će pojava većeg broja nekretnina na tržištu uopšte imati uticaja na smanjenje cena, bez obzira na broj kupaca i broj neprodatih stanova. Mi smo deo globalnog tržišta i sve što se u svetu dešava se vrlo brzo i kod nas prelije, pa je veoma nezahvalno i teško predvideti kretanje tržišta u narednih 5 ili 10 godina, naročito ako znamo da je u zadnjih pet godina tržište imalo oscilacija kao u prethodnih 50. Najrealniji i najprostiji savet bi bio, ako vam stan treba kupite ga odmah, ako vam ne treba, nemojte kupovati", poručuje Dragan Mitrović iz Klastera nekretnina.
Najveća prosečna cena stanova u starogradnji u trećem kvartalu prošle godine, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), bila je u Beogradu i iznosila je 2.691 evro po kvadratu.
Od velikih gradova slede Novi Sad sa 2.278 evra, Niš gde je kvadrat u proseku koštao 1.569 evra, dok je prosečna cena u Kragujevcu iznosila 1.339 evra po kvadratu.
Isti je poredak i kada je reč o novogradnji, pa je prosečna cena u Beogradu iznosila 2.598 evra po kvadratu, u Novom Sadu 2.250, u Nišu 1.697 a u Kragujevcu 1.566 evra.
Što se Beograda tiče, prosečna cena stanova u starogradnji kretala se od 2.328 evra po kvadratu, koliko je iznosila u katastarskoj opštini Stara Rakovica, do 3.777 evra u opštini Savski venac.
U ovoj opštini zabeležena je i maksimalna cena kvadrata u prestonici od 6.818 evra, dok je najmanja cena registrovana na Čukarici i u Zemunu, gde se kvadrat mogao naći i za 1.000 evra.
Opština Savski venac držala je rekord i kada je reč o novogradnji, pa je najskuplja prosečna cena kvadrata u ovoj opštini iznosila 4.575 evra a maksimalna - 6.240 evra. Najmanja prosečna cena u Beogradu zabeležena je u Staroj Rakovici - 2.661 evro a najmanja uopšte na Čukarici - 1.000 evra po kvadratu.
Autor: Aristea Stakić
IZVOR: Insajder TV
28.03.2026.
